Kira Tespit Davası ve Kira Artış Sınırı
Kira bedelinin yenilenen dönemlerde ne kadar artırılabileceği kanunla sınırlanmıştır. Taraflar anlaşamadığında ise devreye kira tespit davası girer; ancak davanın ne zaman açıldığı, sonucun hangi dönemden itibaren uygulanacağını belirler.
Kira artışında yasal sınır
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira bedelinin belirlenmesini düzenler. Buna göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Bu kural, sözleşmede daha yüksek bir artış öngörülmüş olsa dahi uygulanır. Örneğin sözleşmede "her yıl yüzde elli artırılır" yazsa bile, artış yasal sınırı aşan kısım bakımından geçersizdir.
Kural niteliği itibarıyla emredicidir; kiracı aleyhine değiştirilemez. Bu hüküm, kira sözleşmesinin bir yıldan uzun süreli olması hâlinde de uygulanır.
Sözleşmede artış oranı hiç kararlaştırılmamışsa, kira bedeli yine aynı üst sınır gözetilerek hâkim tarafından belirlenir.
Beş yıldan uzun süren kira ilişkileri
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için ayrı bir rejim öngörür.
Bu durumda ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Hâkim; tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde karar verir.
Bu, uzun süreli kira ilişkilerinde bedelin piyasa koşullarına yaklaştırılmasına imkân tanıyan önemli bir düzenlemedir. Beş yıllık süre dolmadan açılan tespit davalarında ise hâkim, TÜFE sınırıyla bağlıdır.
Davanın ne zaman açıldığı neden önemli?
Kira tespit davası her zaman açılabilir; bir hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak davanın açıldığı tarih, tespit edilecek bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağını belirler.
Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi uyarınca, dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmışsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Aynı sonuç, kiraya verenin bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş olması hâlinde de doğar. Bu durumda dava, yeni kira döneminin sonuna kadar açıldığı takdirde belirlenen bedel dönem başından itibaren uygulanır.
Bu şartlar sağlanmazsa tespit edilen bedel, ancak bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur. Bu nedenle yazılı bildirimin zamanında yapılması ve tebliğinin belgelenmesi pratik açıdan belirleyicidir.
Davada nelere bakılır?
Kira tespit davasında mahkeme, taşınmazda keşif yapar ve bilirkişi incelemesi yaptırır. Değerlendirmede dikkate alınan başlıca unsurlar şunlardır:
- Taşınmazın konumu, büyüklüğü, yaşı ve fiziki durumu
- Çevredeki benzer nitelikli taşınmazların güncel kira bedelleri (emsal kira araştırması)
- Kiracının taşınmazda kaldığı süre
- Kiracının taşınmaza yaptığı kalıcı katkı ve iyileştirmeler
- Taşınmazın kullanım amacı (konut veya işyeri)
- Hakkaniyet ilkesi: yerleşik uygulamada, uzun süredir oturan kiracı bakımından emsal bedelden belirli bir oranda indirim yapılabilmektedir
Sıkça Sorulan Sorular
Sözleşmede yüksek artış oranı yazıyor, ödemek zorunda mıyım?
Hayır. Türk Borçlar Kanunu m.344 emredici niteliktedir; sözleşmede öngörülen artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını aşamaz. Aşan kısım geçersizdir. Sözleşmeye konulan daha yüksek oran, kiracıyı bu kısım bakımından bağlamaz.
Kira tespit davası açmak için kaç yıl beklemem gerekir?
Beklemeniz gerekmez; dava her zaman açılabilir. Ancak beş yıl dolmadan açılan davalarda hâkim TÜFE sınırıyla bağlıdır. Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde ise hâkim, emsal kira bedellerini ve taşınmazın durumunu da dikkate alarak hakkaniyete uygun bir bedel belirleyebilir.
Davayı açtım, karar çıkana kadar hangi kirayı ödeyeceğim?
Karar kesinleşinceye kadar mevcut kira bedeli üzerinden ödeme yapılır. Mahkemece belirlenen bedel, koşulları varsa yeni dönemin başından itibaren geçerli olur ve aradaki fark, faiziyle birlikte talep edilebilir. Bu nedenle kiracının, dava sürerken ödemelerini aksatmaması önem taşır.
Kiracım kirayı ödemiyor, tespit davası açmalı mıyım?
Hayır, bunlar farklı yollardır. Ödenmeyen kira için icra dairesinde tahliye talepli takip başlatılabilir veya iki haklı ihtar yoluyla tahliye davası açılabilir. Kira tespit davası ise bedelin miktarına ilişkindir ve ödeme yapılmaması sorununu çözmez.
Kira artışı için ihtarname göndermek zorunda mıyım?
Zorunlu değildir; ancak stratejik olarak önemlidir. Yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce yazılı olarak artış bildiriminde bulunulması hâlinde, sonradan açılacak tespit davasında belirlenen bedel dönem başından itibaren uygulanır. Bildirimin noter aracılığıyla yapılması, tebliğ tarihinin ispatı bakımından yerinde olur.
İlgili Çalışma Alanı
Hukuki bir sorunuz mu var?
Dosyanızı değerlendirmek ve süreç hakkında bilgi vermek üzere büroya telefonla veya WhatsApp üzerinden ulaşabilirsiniz.