Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul Hukuku kapsamında ele alınan konular

• Tapu iptali ve tescil davaları
• Kira sözleşmesi hazırlığı ve incelenmesi
• Kira bedelinin tespiti davası
• Tahliye davaları ve icra yoluyla tahliye
• Kat mülkiyeti ve kat irtifakı uyuşmazlıkları
• Yönetim planı ve aidat alacakları
• Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)
• Önalım (şufa) davası
• Ecrimisil (haksız işgal tazminatı)
• Ayıplı konut ve gecikmiş teslim
• Kentsel dönüşüm süreçleri (6306 sayılı Kanun)
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri
• İpotek ve taşınmaz rehni işlemleri

Taşınmaz alım–satımında tapu belirleyicidir

Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin devri, tapu sicilinde tescil ile gerçekleşir (TMK m.705). Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterde düzenlenmedikçe geçerli olmaz; adi yazılı sözleşmeler mülkiyeti geçirmez.

Satın alma öncesinde tapu kaydının incelenmesi zorunludur. Kayıtta ipotek, haciz, şerh, irtifak hakkı veya aile konutu şerhi bulunup bulunmadığı; taşınmazın imar durumu, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulup kurulmadığı denetlenmelidir. Belediyeden alınacak imar durumu belgesi ve yapı kullanma izin belgesi (iskân) de incelenmelidir.

Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan Devlet sorumludur (TMK m.1007). Ancak bu sorumluluğa dayanmak, kayıt incelemesinin ihmal edilmesi için gerekçe olamaz; iyiniyetin varlığı somut olayda ayrıca değerlendirilir.

Satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesi uygulamada sık rastlanan ve riskli bir tercihtir. Sözleşme geçersiz sayıldığında veya uyuşmazlık çıktığında iade edilecek tutar, tapuda gösterilen bedel üzerinden tartışma konusu olabilir.

Kira uyuşmazlıkları ve tahliye sebepleri

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak on yıllık uzama süresi sonunda, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347).

Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplere dayanabilir. Bunlar; kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı, yeni malikin ihtiyacı, kiracının yazılı tahliye taahhüdü, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar ve kiracının aynı ilçede oturmaya elverişli konutunun bulunmasıdır (TBK m.350–352).

Kira bedelinin belirlenmesinde tarafların yenilenen dönemler için yaptıkları anlaşma, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344). Taraflar anlaşamazsa kira tespit davası açılabilir.

Kira alacağının tahsili için icra dairesinde tahliye talepli takip başlatılabilir. Bu takipte otuz günlük ödeme süresi verilir ve süre içinde ödeme yapılmazsa icra mahkemesinden tahliye kararı istenebilir (İİK m.269).

Kat mülkiyeti ve ortak alanlar

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, aynı yapıda bağımsız bölüm maliklerinin hak ve yükümlülüklerini düzenler. Ortak alanların kullanımı, aidat ödemeleri, yönetici seçimi ve kat malikleri kurulu kararları bu Kanun çerçevesinde yürür.

Aidat borcunu ödemeyen kat malikinden, gecikme tazminatı olarak aylık yüzde beş oranında faiz talep edilebilir (KMK m.20). Yönetici, aidat alacağı için icra takibi başlatabilir veya dava açabilir.

Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası, kurula katılan malikler bakımından karar tarihinden itibaren bir ay, katılmayanlar bakımından öğrenmelerinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde açılmalıdır (KMK m.33).

Ortak alanlarda projeye aykırı yapılan değişiklikler eski hâle getirme talebine konu olabilir. Bağımsız bölümün kullanım amacının yönetim planına aykırı biçimde değiştirilmesi de dava sebebidir.

Önalım hakkı ve ortaklığın giderilmesi

Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak o payı aynı koşullarla satın alabilir. Önalım hakkı, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava yoluyla kullanılmalıdır (TMK m.733).

Paydaşlar taşınmazı birlikte kullanmakta anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Mahkeme öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığını inceler; mümkün değilse satış yoluyla paylaştırmaya karar verir.

Taşınmazı paydaşlardan biri tek başına kullanıyorsa, diğer paydaşlar ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilir. Bunun için kural olarak intifadan men koşulunun gerçekleşmiş olması, yani kullanmaya itiraz edildiğinin ihtarname veya benzeri yolla ortaya konması aranır.

Süreç nasıl işler?

1. Kayıt incelemesi

   Tapu kaydı, imar durumu, yapı kullanma izni ve üzerindeki takyidatlar (ipotek, haciz, şerh) incelenir.

2. Sözleşme aşaması

   Satış vaadi, kira veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanır ya da mevcut metin risk bakımından gözden geçirilir.

3. İhtar

   Kira, aidat veya haksız kullanım uyuşmazlıklarında noter aracılığıyla ihtarname gönderilerek süre ve temerrüt kayda geçirilir.

4. Dava veya takip

   Tapu iptali ve tescil, tahliye, kira tespiti, önalım, ecrimisil veya ortaklığın giderilmesi davası açılır; kira alacağı için icra takibi başlatılır.

5. Keşif ve bilirkişi

   Taşınmaz davalarında mahallinde keşif yapılır; değer tespiti, taksim imkânı ve rayiç kira bedeli bilirkişi raporuyla belirlenir.

6. İnfaz

   Kesinleşen tahliye kararları icra yoluyla uygulanır; tescil kararları tapu müdürlüğünde işlenir.