Kamulaştırma Hukuku

Kamulaştırma Hukuku kapsamında ele alınan konular

• Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası
• Kamulaştırma işleminin iptali (idari yargı)
• Bedel artırım talepleri
• Kamulaştırmasız fiili el atma tazminatı
• Kamulaştırmasız hukuki el atma davaları
• Acele kamulaştırma işlemleri
• Kısmi kamulaştırma ve artan kısmın değer kaybı
• İrtifak hakkı kurulması yoluyla kamulaştırma
• Uzlaşma görüşmelerinde temsil
• Kamulaştırmadan vazgeçme ve geri alma hakkı
• Trampa yoluyla kamulaştırma

Kamulaştırma nasıl başlar?

Kamulaştırma, idarenin kamu yararı kararı almasıyla başlar. Ardından taşınmazın sınırları ve cinsi belirlenir, tapu kaydına kamulaştırma şerhi konulur ve kıymet takdir komisyonu tarafından bedel tespit edilir.

Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesi, idareye önce satın alma usulünü deneme yükümlülüğü getirir. Malik uzlaşma görüşmesine davet edilir; anlaşma sağlanırsa taşınmaz rızaen devredilir ve dava açılmaz. Bu aşamada teklif edilen bedel, komisyon tarafından belirlenen tutardır ve çoğu zaman piyasa değerinin tartışılabileceği bir zemin oluşturur.

Uzlaşma sağlanamazsa idare, Kanun’un 10. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescil davası açar. Bu dava idare tarafından açılır; malikin dava açmasını beklemek gerekmez.

Bedel tespiti davasında değerlendirme ölçütleri

Bedel tespiti davasında mahkeme keşif yapar ve bilirkişi incelemesi yaptırır. Değerlendirmede taşınmazın niteliği belirleyicidir.

Arsa niteliğindeki taşınmazlarda emsal karşılaştırma yöntemi uygulanır: kamulaştırma tarihinden önce yapılmış benzer nitelikteki satışlar esas alınarak metrekare değeri belirlenir. Arazi niteliğindeki taşınmazlarda ise gelir (net gelir kapitalizasyonu) yöntemi kullanılır; ürün deseni, verim ve maliyetler hesaba katılır.

Taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç ve tesisler ayrıca değerlendirilir. Yapılarda yapı sınıfı ve yıpranma payı, ağaçlarda tür, yaş ve verim durumu dikkate alınır.

Kısmi kamulaştırmada, kamulaştırma dışı kalan kısımda değer düşüklüğü meydana gelmişse bu kayıp da bedele eklenir. Örneğin taşınmazın yola cephesinin kaybolması ya da geriye kalan kısmın ekonomik olarak kullanılamaz hâle gelmesi bu kapsamdadır.

Kamulaştırma bedelinin tespitinde, taşınmazın kamulaştırmaya konu olmasından doğan değer artışları ile malikin yaptığı iyileştirmeler dışında kalan artışlar dikkate alınmaz.

Kamulaştırmasız el atma

İdare, usulüne uygun kamulaştırma yapmadan taşınmaza el koymuşsa kamulaştırmasız el atma söz konusu olur. Uygulamada iki tür ayrımı yapılır.

Fiili el atma, idarenin taşınmaza fiilen girmesi ve üzerinde yol, park, okul gibi bir tesis yapmasıdır. Bu hâlde malik, adli yargıda tazminat davası açabilir. Malik ayrıca el atmanın önlenmesini de talep edebilir; ancak üzerine kamu hizmeti tesisi yapılmış taşınmazlarda uygulamada genellikle bedel talebi öne çıkar.

Hukuki el atma ise taşınmazın imar planında kamu hizmetine ayrılmış olmasına rağmen makul sürede kamulaştırılmamasıdır. Bu durumda malik, taşınmazını fiilen kullanamaz hâle gelir. Kamulaştırma Kanunu’nun geçici 6. maddesindeki düzenlemeler ve yargı uygulaması çerçevesinde, hukuki el atma iddiaları idari yargıda tam yargı davasına konu edilir.

Fiili ve hukuki el atma ayrımı, görevli yargı yerini belirlediği için pratikte belirleyicidir. Yanlış yargı kolunda açılan dava, görev yönünden reddedilerek zaman kaybına yol açar.

Acele kamulaştırma

Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesi, Cumhurbaşkanı kararıyla veya kanunlarda öngörülen olağanüstü hâllerde acele kamulaştırma yapılmasına imkân tanır. Bu usulde mahkeme yalnızca taşınmazın değerini tespit eder ve bedelin bloke edilmesi karşılığında idareye el koyma yetkisi verilir.

Acele kamulaştırmada tespit edilen bedel geçicidir; asıl bedel, sonrasında açılacak bedel tespiti davasında belirlenir. Bu nedenle acele el koyma kararının verilmiş olması, malikin gerçek bedeli talep hakkını ortadan kaldırmaz.

Acele kamulaştırma kararının kamu yararı ve aciliyet şartlarını taşımadığı düşünülüyorsa, işlemin iptali için idari yargıda dava açılabilir. Bu davada yürütmenin durdurulması talebi de ileri sürülebilir.

Süreç nasıl işler?

1. Tebligatın incelenmesi

   İdareden gelen uzlaşma daveti veya dava dilekçesi incelenir; kamulaştırma kararının usulüne uygunluğu ve tapu kaydındaki şerhler denetlenir.

2. Uzlaşma görüşmesi

   İdarenin teklif ettiği bedel, emsal satışlar ve taşınmazın nitelikleri ışığında değerlendirilir. Uzlaşma sağlanırsa süreç dava aşamasına geçmeden sonuçlanır.

3. Bedel tespiti davası

   Uzlaşma sağlanamazsa idare, asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar. Malik bu davada taraf sıfatıyla iddia ve delillerini sunar.

4. Keşif ve bilirkişi

   Mahkeme taşınmazda keşif yapar. Emsal satışlar sunulur, bilirkişi raporuna karşı itirazlar hazırlanır ve gerektiğinde ek rapor talep edilir.

5. Karar ve ödeme

   Tespit edilen bedel bankaya yatırılır ve taşınmaz idare adına tescil edilir. Karara karşı kanun yoluna başvurulabilir.

6. El atma davası

   Usulüne uygun kamulaştırma yapılmamışsa, el atmanın türüne göre adli veya idari yargıda tazminat davası açılır.